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德国买房问答

买房咨询期

  1、中国人可以在德国买房吗?

  可以的,任何人都可以在德国境内买房。但需要注意的是,买房不等于获得德国境内长期居留权利,如自行居住,需要按每次三个月申请到德国的旅游签证。如需获得长期居留权利,可以考虑在德进行商务投资,具体可参照EPA“投资移民”服务。如果仅把买房作为个人或家庭理财的投资项目,目前德国的房地产市场前景乐观,已经吸引来世界各地的投资者。

  2、在德国买房要多少钱?

  东西德房地产价格有一定差异,不同的州与城市间也各有不同。同一城市里,房产的类别、位置、新旧程度等都会造成房价的差异。但总体而言,德国房价监管严格,不存在虚高的情况,房价是当地经济的一大体现。在EPA的服务中,也包括了在买房前的房屋估价流程,双重保险,确保客户的投资透明且公平。根据客户的不同预算等级和买房用途,EPA会给出最合适的投资建议。

  3、在德国靠买房移民靠谱吗?

  在德国买房,可以得到购置土地和房屋的永久所有权,但购房与获得居留权并没有直接联系。

  网上流传一些德国购房移民广告,声称买房便可移民,其实此类房产项目都潜在地与一些商业项目挂钩。买房并不为今后长期居留身份获得的可能性增加砝码,在3年后,当地政府仍会认真考察投资者的商业计划是否有顺利并合法地完成,而且此考察是投资者是否能获得德国长期居留身份的唯一依据。

  此外,由于盲目相信此类“移民”项目,这些项目的选址并不以房屋投资的回报率作为考量,所以多处于一些人口不多,或劳动力有明显外流趋势的小城市。在这些城市购房后,后续的出租收入等是完全没有保障的。

  再次提醒投资者,根据德国现行法律,如果在德国合法经营企业3年,可以保证自己和家人的生活所需,就可以申请永居,无需购置房产。

  4、在各种海外投资项目中,住宅投资风险如何?

  投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,仓库也是一样。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

  5、德国投资选商业还是住宅地产?

  供中国投资者购买的房屋种类繁多,有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等,这些海外投资房产总体可分为两大类:住宅房产和商业房产。

  在这两类之中,住宅地产对于投资者来说更容易理解,因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产,但租金回报普遍低于商业地产。相反,商业地产回报率高,但是投资者必须有对该地产有清晰的认识及了解,才能避免过大的投资风险或损失。此外,商业地产投资涉及的金额一般比住宅地产要高。

  住宅地产与商业地产都各有千秋,需要投资者根据自身情况及回报期望等进行综合考量。

  6、德国购房学区房重要吗?

  对许多买家来说,学区也是考察的重点之一。许多家长想让孩子们上最好的学校,也在无形中提高了学区房的房价。即使你还没有孩子,购买学区房也是明智的选择。如果学校很吸引人,房屋就一定不会贬值。作为房屋的拥有者,你要关注学校怎么样,就像需要关注屋顶质量、社区发展,城市政府状况一样。

  7、德国买房可以贷款嘛?

  德国有不同的银行及贷款中介,具体要求不同。一般来说,在德国有长期居留权利并能提供工作合同,肯定是最理想的银行贷款发放对象。但少数银行或中介也能根据贷款者的不同情况给予特殊对待。

  EPA会根据每位投资者的具体情况进行市场调查,为客户选取可行的贷款计划。当然,对于个人来说,如何利用贷款的杠杆,可能就需要综合自己所有的财务状况作出更理性的理财分析了。

  8、德国房产关于土地产权的问题,与国内有什么不同?

  国外购房与国内购房间的最大区别是在土地产权问题上。在我国,土地只能转让使用权,而所有权归国家所有,使用权最长年限为70年。德国的土地为私有制,购置的房产都为个人永久产权,无年限限制。

  9、投资德国房产比国内的投资回报率高吗?

  德国房产的投资回报率要远高于国内。中国房地产市场,以北上广为例,价值1000万的房子,房屋的租金每月大约是1~2万,每月收益率为1‰~2‰,而德国房市的租金收益率约为6‰~10‰,回报率差距相当悬殊。

  10、在德国买房时,地理位置重要吗?

  总体而言,以投资的角度来看,一般来说,地段好的房屋总是更加保险的。

  如果以自住为房屋的主要用途,在德国,地段对生活的影响并不大。市中心的房子一般更为便利,但也伴随着噪音、安全等问题,价格普遍较高,而且独立别墅的房源类型非常稀少。然而,由于德国的基础设施建设非常齐全,偏离市中心的房子周围也会有足够的教育、购物等资源,对生活影响不大。而且由于市郊环境更好,幽静舒适,同样价格可以在此购置面积更大的房产或独立别墅,德国家庭普遍更愿意居住在这些区域,并且可能建立长期甚至一生的社区邻居圈子。邻里和谐,生人较少,这些住宅区的治安相较市内反而更好。

  11、税费、手续费以及其它费用是怎么收取的?

  德国购房的一次性税费主要包括了公证费、地产购置税及中介费用,加起来,偶尔甚至可以高达房价的10%左右。但这些都是必不可少的支出,每一项都确保了房屋产权获得的合法性,并且由于专业人士的评估和咨询服务,房屋买价的合理性才能得到最好的保证。尤其对于海外投资者来说,大大减少了其投资的远期损失风险。

   买房签约期:

  12、签订房屋合同时,要注意什么?

  合同的内容非常重要,尤其在德国,书面承诺或合同具有极高的法律效力。EPA会向客户翻译和解释合同的所有条款内容,并根据合同引用的法条,向客户进行详细的解释,确保客户清楚合同的所有条款,以及可能隐藏的损失条款,在全面考虑后,才签署购房合同。

  13、在德国买房为什么要聘请专业律师?

  EPA会提供全面服务的合作专业律师,由其全程把控购房过程和所有所签署文件的真实性和合法性。还可以为客户提供一些专业意见,帮助更好完成买房过程。

  14、德国买房可以私下交易吗?

  可以,但最好避免私下交易。尤其针对德国当地情况不熟悉的海外投资者,他们对于在德国购买房产、获得产权的流程,期间涉及到的法律条文,当地约定俗成的房地产买卖规矩等等,都是非常陌生的。绕开中介,看似省了些钱,但最终不但省不了钱还会惹来麻烦。此外,房产的真实情况、周边房价的范围等,如果你选择将信任交给一个完全陌生,而只是一次房屋买卖关系的卖家,那么你就太天真了,无论对方看上去如何善良诚恳,你都应该要自我保护,不要为了省一些中介费而给自己带来隐患。

  15、在德国置业,如果是买二手房,应该注意些什么呢?

  首先,你能看见的就是地段,周边环境,房子格局,看你喜不喜欢,是否符合你们的需求。

  但专业的内容,EPA会给客户提供EPA的合作建筑师或有评估资格的人员。房子的能源环保等级,装修年限,公寓楼公共部分涉及到的潜在大型整修支出等,都必须由专业人士评估后,才能最后作准。

  买房后续期:

  16. 我人不在当地,如何管理我的房子?

  EPA在德国租房市场上活跃多年,可以为客户提供免费咨询服务。如果客户实在无法自行管理,EPA也提供现房出租助手服务,无论是出租还是长期房屋维护问题,EPA都为您一次解决。

  17. 有哪些必需购置的保险?

  在德国,因为人工费用高昂,所以保险格外重要。如果自住的话,最好要为房屋购置一个房屋/建筑保险(Hausversicherung/Wohngebäudeversicherung),该类保险主要用于预防火灾、风灾等损失。如果出租,推荐购房者要求租客必须购置第三方责任险(Haftpflichtversicherung),只需数十元到上百元一年,如果租客对房屋内发生了任何损坏,保险可以为其赔偿,这一来就免除了如果租客不能支付维修费用的风险。

  18. 后续的房屋维护应该怎么进行?

  德国的房屋都有相应的保暖及能源消耗要求,排水系统等也有法定的维修年限。如果自己不能操作,可以委托专业的物业管理人员或公司(Hausverwaltung)。如果购房后,自身无法进行与物业管理公司的沟通或者自身无法进行房屋后续维护,也可以与EPA签署现房出租助手服务协议,有EPA为客户进行管理及寻找租客。


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